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观点指数 4月，部分城市集中供应地块开始出让，土地市场成交回暖明显。 观点指数监测的100个重点城市数据显示，4月重庆、苏州、杭州以及南京等10个二线城市进行年内首次集中供地，供地量上升明显。 具体而言，4月土地供应数量1505宗，供应土地规划建筑面积环比增长53.1%，同比下降0.3%；供应土地起始楼面价环比下降2%，同比增长36.4%。 成交方面，4月100个重点城市成交土地数量902宗，土地成交总价环比增长60.8%，同比下降34.4%；成交楼面均价环比增长82.1%，同比增长15.6%。 广州、重庆、无锡等城市首批集中供地成功出让，土地成交城市能级结构性上移，驱动了当月土地成交总价和楼面价双双上行。 城市更新方面，据观点指数不完全统计，3月7家房企在城市更新业务上有新进展，奥园、景业名邦以及富力地产分别成为了广州新田村、珠江村以及赤沙村的合作企业。 另外，富力、首创置业分别跟国企粤海控股、武汉城建集团建立战略合作协议，由于城市更新项目资源更易于向区属国企倾斜，国资民资合作开发或成未来城市更新的主潮流。 13家房企新增货值突破500亿，融创、越秀等拿地活跃 观点指数发布的“1-4月中国房地产企业新增土地储备排行”显示，碧桂园新增全口径土地储备为1863.5万平方米，蝉联榜单首位。第二、三名分别是保利和万科，对应的新增全口径土地储备分别是1093.9万平方米以及769.3万平方米。 值得注意的是，4月融创在集中供地城市频频出手，大力纳储，单月新增全口径土储375.1万平方米，累计新增全口径土储768.6万平方米，排名已经反超新城，跃居第四位。 数据来源：观点指数整理 同样，月内大力拿地的房企还有招商、越秀、龙湖等。 与第一季度的沉寂稍显不同，这些房企在集中供地的广州和重庆等土地市场频频举牌，异常活跃。 根据观点指数发布的房企新增权益土储、拿地权益金额及新增货值排行榜，1-4月，碧桂园新增权益土地建筑面积1359.1万平方米，新增货值1665.9亿元，位列新增权益土储榜单和新增货值榜首位。 万科前4月支付523.6亿元权益金额进行土地投资，位居拿地权益金额榜榜首。 值得注意的是，由于当月房企整体拿地力度提升明显，1-4月新增货值TOP30门槛已经上升至232.4亿元，较1-3月增长62.4%。另外，13家房企新增货值突破500亿元，较上月增加5家，碧桂园、保利和万科新增货值已经突破1500亿元。 集中供地持续放量，土地市场成交回暖 观点指数监测的100个重点城市数据显示，4月土地供应数量1505宗，其中供应住宅用地727宗，商服用地202宗，用地505宗，其他用地71宗；供应土地规划建筑面积14487.1万平方米，环比增长53.1%，同比下降0.3%；供应土地起始楼面价4312.3元/平方米，环比下降2%，同比增长36.4%。 数据来源：Wind，观点指数整理 4月单月，一二三线城市供应土地数量为44宗、956宗、492宗，供应土地建筑面积为560.8万平方米、9923.8万平方米、3900.9万平方米，环比增速分别为-65.6%、375.5%、-30.4%，同比增速分别为-29.1%、78.6%、-51.1%，供应起始楼面价为4089.5元/平方米、5564.8元/平方米、1875.4元/平方米，环比增速分别为-66.8%、451.3%、-31.2%，同比增速分别为-63.5%、61.6%、15.5%。 从供地结构上看，月内重庆、苏州、杭州以及南京等10个二线城市进行年内首次集中供地，拉动二线城市单月供地占比上升。 另外4月深圳也进行年内首次土地出让，不过推出宅地数量仅有6宗，总建面90万平方米，在上月广州、北京大体量挂牌地块的基础上，环比增幅下滑超过60%。 数据来源：Wind，观点指数整理 成交方面，广州、重庆、无锡等城市首批集中供地成功出让，土地成交城市能级结构性上移，驱动了当月土地成交总价和楼面价双双上行。 具体而言，4月100个重点城市成交土地数量902宗，其中成交住宅用地302宗，商服用地128宗，工业用地428宗，其他用地44宗；成交土地规划建筑面积7451.9万平方米，环比下降11.6%，同比下降43.2%；成交总价3077.1亿元，环比增长60.8%，同比下降34.4%；成交楼面均价2726元/平方米，环比增长82.1%，同比增长15.6%。 数据来源：Wind，观点指数整理 分城市能级来看，得益于广州42宗地块成功集中出让，4月一线城市成交土地建面和成交土地总价出现大幅上涨。另外，长春、无锡、沈阳以及重庆4个城市开始集中出让土地，拉动二线城市整体土地成交均价上升43.8%。 值得注意的是，在实施集中供地的背景下，一二线城市土地成交溢价率均出现上涨，其中一二线城市溢价率环比上升9.69、22.37个百分点，对比过去12个月溢价率均值则分别上升1.39、16.77个百分点。 相比之下，4月二线城市城市溢价率上升明显，这主要由于当月重庆首次集中供地并未设置地价上限，叠加土拍现场房企激烈角逐，最高土地成交溢价率高达130%，平均溢价率亦达到43%。 广州土地成交总价最高，国资民营合作开发城更或成潮流 数据来源：Wind，观点指数整理 以成交总价排行，4月广州、重庆、沈阳、无锡以及长春5个集中供地城市土地成交总价名列前茅。 其中，广州成交土地数量57宗，成交土地面积建面917.2万平方米，成交总价928.9亿元，位列首位。 数据来源：观点指数整理 从全国涉宅用地成交总价TOP10来看，广州有6宗地块入榜，无锡有2宗，温州、佛山各有1宗。地块竞得人多是央企国企背景。 当月最贵地块是新鸿基地产竞得的广州番禺区南站核心区TOD项目地块，成交价格是70.8亿元。该地块出让条件苛刻，要求竞得人自持商业物业比例不得低于37万平方米，此外还需要投资34.6亿元建设相关配套设施，建成后无偿移交给政府指定单位。 来源：观点指数整理 城市更新方面，据观点指数不完全统计，3月7家房企在城市更新业务上有新进展，奥园、景业名邦以及富力地产分别成为了广州新田村、珠江村以及赤沙村的合作企业，旧改项目储备进一步扩大。 另一方面，富力地产以及首创置业分别与国企粤海控股、武汉城建集团建立战略合作协议，未来将在城市更新开展合作。 4月27日，为了进一步加快推进城市更新工作，规范旧村改造过程中公开引入合作意向企业、合作企业的行为，广州黄埔政府发布《广州市黄埔区广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引（征求意见稿）》公众意见。 征求意见稿包含20条细则，其中提到，鼓励具有城市更新开发经验的区属国有企业参与旧村改造项目合作开发。 除了广州黄埔区之外，部分国内城市也发文支持地方城投公司平台参与城市更新，这也导致了部分民资开发商积极与地方国企签订城市更新业务方面的合作协议，这将是未来房企介入城市更新的一个重要抓手。 |
