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观点地产网 近段时间，深圳楼市正处于水深火热的状态，高价、喝茶费、豪宅秒光、调控监管等现象此起彼伏，楼市慌乱神态尽现。 楼市喧嚣夹缝中，身处福田的梅林片区也久违地有了新的动态。 近日，据媒体报道称，世茂、皇庭在梅林片区联合操盘的旧改项目即将入市，项目名现为皇庭世茂裕玺（注册名：皇庭公馆）。根据多个房地产中介网站信息披露，该楼盘或将在5月份推出。 事实上，这是梅林片区少有的新盘推出。据了解，这几年该片区除了绿景虹湾项目，一直没有新项目推出来。 对于梅林片区，高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁介绍，这一片区是福田的老片区，发展得比较早，区域目前大部分都是以二三十年楼龄的传统住宅区为主，“这一片区整体是较为成熟的，同时又比较老旧”。 梅林片区旧改热 观点地产新媒体了解，皇庭世茂裕玺项目位于福田区梅丽路与梅华路交界处西北侧，为下梅林村城市更新单元二期改造项目，用地性质为商业服务业用地。项目于2018年8月取得深圳市建设许可证。 根据披露，该项目规划了5栋100米商座塔楼和3层地下室，算上底层商业裙房总建面为10.92万㎡。其中，A 座、B 座、C 座为商务公寓塔楼，D 座、E 座为回迁住宅塔楼。 具体而言，该项目只有A、B、C三座商务公寓可出售。世茂海峡U选微信小程序也有披露，皇庭世茂裕玺总占地1.21万㎡，绿化率30%，容积率6.51，主推建面约120-250㎡的高端公寓，规划户数223。 值得关注的是，楼盘所带标签为豪宅、高端公寓。宋丁对此表示，在旧的住宅片区推出高端的公寓产品，还是让人眼前一亮的，会吸引一些市场需求。他认为，项目去化压力也不会特别大，但公寓项目也不至于出现抢购的现象。 据了解，此前梅林片区因为交通不便及环境杂乱的问题，发展一直相对滞后，区域房价也不算太高。对此，市场上普遍预测该项目开盘价会在6.5-7万元/㎡左右。 宋丁称，“整个福田区域新楼盘的供应很少，近些年的房价相对而言是跑输大市的，主要是福田区没有新的土地出让，住宅也很少供应。以旧的房子是没办法撑起房价的。” 不过梅林片区近来发展形势较好。据合富辉煌（中国）深圳公司总经理李举明解释，该片区的发展有两个支点，即卓悦汇购物中心和绿景虹湾项目。他指出，早期大家对该片区的关注度普遍都不高，这两个项目发展对片区整体形象提升起到很大的作用。 上述人士续指，随着近年来梅林片区旧改项目的陆续推出，未来发展潜力也较大，“这一片区位置较好，而且生活氛围比较浓厚。”据他透露，梅林片区十年楼龄的二手住宅价格均价为 6-7万元/㎡。 明显的是，梅林片区的旧改项目确实增加了供应量，如皇庭世茂裕玺项目本身便属于下梅林旧村改造的一部分。 资料显示，下梅林旧村改造规划五期建设，将拆除30多万㎡的农民房和破旧厂房。旧改项目一期为绿景虹湾项目，二期便是上述项目，另外还有三、四、五期尚未动工。 而绿景虹湾于2014年11月首次开盘，推售产品包括89-190㎡三到五房共计240套，实际均价约4.6-4.8万元/㎡。此后多次加推，2018年再加推部分58-74㎡住宅产品，均价8.4万元/㎡。 截止2019年4月，绿景虹湾所有房源已售罄，后续无新房加推。这也意味着，皇庭世茂裕玺一旦推出，会惹来不少关注。 根据宋丁的分析：“旧改下推出新的楼盘，还是一个好的现象，这说明旧改项目在为区域发展产生新的动能。”李举明也持相同意见，“有新货推出对房地产市场才会起作用，才能提升区域价值。” 世茂与皇庭的组合 该项目最初的命名为皇庭公馆，后经历四度改名。于2019年4月，皇庭公馆改名皇庭壹公馆。由于世茂的入局，今年3月份，皇庭壹公馆又改为皇庭·世茂壹公馆。 在即将面市的关头，最终将项目名定为皇庭世茂裕玺。然而名字并不是此次讨论的重点，世茂的加入才是。 消息指出，于去年12月，世茂收购了福田梅林这一旧改项目49%股权，具体合作细节并未有更多披露。 对于皇庭联姻世茂的操作，李举明认为这是财务投资的行为。“现在的趋势就是合作开发，各自优势互补，世茂拥有产品品质的优势，皇庭有本土资源的优势。对于世茂而言，争取在深圳多一个项目并不是坏事，对于皇庭而言，有大品牌的加持，可以发挥价值的最大化。” 宋丁同样觉得，合作更多是资金调配方面等方面的考虑，皇庭自身的资金水平会比较弱一点。截止截至2019年末，皇庭国际资产总额为124.57亿元，同比减少6.02%，净资产为54.49亿元，同比增长1.65%。 观点地产新媒体了解到，皇庭国际主要以经营管理自有购物中心和委托管理购物中心为主，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合运营服务。其为深圳本土老牌开发商，代表性产品包括皇庭广场、皇岗商务中心等。 至于世茂，目前在深圳市场仍不算成熟。宋丁称，世茂的入局对皇庭公馆项目会有一些影响，但作用不会特别大，世茂在深圳的影响力也是有限的。 而按照李举明的说法，世茂当前在深圳市场处于被认知过程。进入深圳7年多，世茂在深圳先后落地了前海世茂中心、世茂广场、世茂深港国际中心三个项目，推出产品均以商办物业为主。 李举明表示，世茂深港国际中心建设周期长，随着这一项目的持续销售，世茂在深圳本地的认知度会慢慢提高。据他透露，深港国际中心还会有一些住宅项目推出。 从去年以来，世茂也开始着重发展深圳区域。根据一名长期研究深圳市场的业内说，之前世茂在深圳只能算是“小打小闹”。 2019年，世茂依靠收并购拿下了龙岗横岗街道贤合村旧改、福田梅林旧改项目、龙华清湖旧改项目，在深圳新增权益前土储总建面约65万㎡。 其中横岗街道的贤合村旧改项目是从粤泰股份手中收购而得。当时世茂完成对粤泰股份旗下五个转让项目的接手，其中“中浩丰投资发展有限公司20%股权”即对应贤合村旧改项目，该项目总建面约27万㎡。 另有消息指出，龙华清湖旧改项目计划建面近30万㎡，世茂所占权益51%。 值得注意的是，年初，世茂福晟“世纪大并购”的动作，也为世茂在深圳市场增添了更大发展的可能性。据了解，福晟自2016年进入深圳，拥有龙华松元厦城市更新项目、宝安翻身片区项目等多个旧改项目。 其中于2018年，福晟拿下宝安区新安街道107发展带翻身片区（一）城市更新单元，项目总占地面积约20万㎡，总建筑面积约150万㎡，总货值超千亿元，将是深圳市宝安区和前海片区的高端商业、住宅项目。 但世茂能否如愿消化这些旧改项目仍是未知数。想继续发力深圳市场，世茂还是需要花更多的心思。 相关媒体报道透露，根据世茂2019年各城市销售业绩，深圳市场销售额为16.25亿元，内部城市排名第22位。 |
